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2013年1月17日星期四

[壹週刊]殿堂級 呎價 2萬  5大劏房式豪宅

以月租九千元租住禦悅最小單位的日本人松田憲明,聽見記者想了解貴價劏房情況,即展示其淩亂不堪的私竇,基本上這間屋的「客飯睡」房面積,在這張相中已一眼睇曬。(黃叔榮攝)


封面故事

殿堂級 呎價 2萬  5大劏房式豪宅

2013年01月17日

發展商恒基的九龍城單幢樓曉薈,推出呎價二萬多元、但實用面積僅一百八十餘呎的劏房式豪宅,令全城嘩然。

樓價狂飆,市區地少,讓這類劏房式豪宅早已滲入近年新落成的樓盤中,呎價分分鐘見兩萬元,竟然還搶手非常!

本刊記者睇了多個實用面積僅得三百多呎或以下的已入夥新盤,發現這些豪宅價劏房,沒有最細,只有更細。其中,有比日本部屋更迷你的港式部屋;有要跨過睡床才可進入廚房的「騎呢」三角形屋;亦有爐頭併著床頭,可以「瞓住睇火」的「貼身」單位。間間畫出的則都屬「殿堂級」;這五大劏房式豪宅,進一步暴露香港樓市的畸形生態。

最細港式部屋 禦悅

位於紅磡殯儀館旁的信置「牙籤樓」禦悅,主打細單位,是名副其實的「劏房盤」,其中實用面積約一百八十呎的 C室,呎價一萬一千多,是劏房式豪宅中面積最小的。大部分業主都是買來放租,地產經紀指該盤租盤已全數租出,十分搶手。

日本人松田憲明,去年七月以月租九千元,租住最小的 C單位,他是日本會議場地租用公司 TKP香港分店的總經理。這個總經理的「家」,淩亂不堪,雜物堆滿一室,廳裡除了床,幾乎沒有傢俬、「衣櫃」就是放在床頭的行李喼,牆上黏著釦子便成為衣架。「單位很小,只放得下單人床,如果日本朋友來香港探望我,我不能接待,甚至不能請他們過來談天。」松田無奈笑道,床邊的通道只能容下松田和記者,攝影師要站在走廊或露台才能拍照。

松田在東京亦是租住部屋,但香港「部屋」比日本更迷你,「廚房太小了,只能煮意粉或是泡麵等簡單食物。」單位有一個廿二呎的露台,屬全屋最寬闊位,但落地玻璃窗卻長期關著,他皺著眉解釋:「附近殯儀館燒冥鏹,空氣太多懸浮粒子,叫人不舒服。」但為「慳錢」,惟有忍受。「我的辦公室在灣仔,來香港是為開拓生意,不一定成功,唯有在開支最大的租金方面節省一點。反正我也只是回來睡覺,跟酒店差不多。」松田摸著下巴說。

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禦悅最小的單位,實用面積僅一百六十多呎,現時售價超過三百萬,但租盤極搶手,現已無放租盤。(於港民攝)

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單位大門與廚房之間的位置,發展商大玩「層層疊」,由下至上分別是洗衣機、拉出式枱面、雪櫃、紅酒櫃及放雜物的入牆櫃,蔚為奇觀。

(黃叔榮攝)

中層 C室 實用面積 185呎

樓盤名稱:禦悅

發展商:信置及市建局

單位總數: 68個

富貴 劏房數目: 68個

實用面積(呎數): 160-252

呎價:$12,270

月租:$9,000起

管理費(呎價):$2.69

則師樓(建築師):周古梁建築工程師(梁幗平)

瞓住睇火 帝峯.皇殿

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帝峯•皇殿中層 E單位屬開放式,同樣一眼睇曬,但原應設於廚房的鋅盆及電爐頭就在床頭隔壁,並非人人可接受。經紀強調,爐頭上的白櫃內裝有一個迷你抽油煙機。(李育明攝)

同為信置發展的帝峯•皇殿位於奧運站,六及七座的 B、 D、 E單位,亦是實用面積僅三百餘呎的細單位。其畫則「盤如其名」,亦屬殿堂級。經紀帶記者看正放租的六座中層 E單位,實用面積三百呎,開放式設計包全屋傢俬,月租一萬八千元。打開門,「一眼睇曬」,一張雙人床,一個開放式廚房及波浪形的工作平台與露台,感覺像酒店房間。但仔細一看,所謂「廚房」就在大床隔壁,盥盆及電爐與床頭並排,住客煲湯時,可躺在床上「睇火」,不怕「滾瀉」。雖然爐頭是電爐,不怕火燒大床,但仍叫人啼笑皆非。

開放式廚房沒有切菜位,反而大門隔壁有座兩呎半闊的廚櫃組合,有齊洗衣機、雪櫃、微波爐等,以及一個雲石工作台。煮食時,要在此預備好材料,再運到房的另一邊烹調,相當頻撲。發展商「細心」地在工作台上安裝迷你電視,讓住客準備食物時仍可追電視劇。

經紀力銷樓盤的配套設施,包括特大花園平台及會所等;相信各住客真的要經常去會所「抖抖氣」。設施確實多,但該盤的管理費亦特別高,建築面積每呎要二點八元,即一個三百呎開放式單位,管理費就要一千零五十元,為五大劏房式豪宅之冠。

中層 E室 實用面積 300呎

樓盤名稱:帝峯.皇殿

發展商:信置、華置、南豐

單位總數: 964個

富貴 劏房數目: 66個

實用面積(呎數): 300-332

呎價:$18,433

月租:$16,000起

管理費(呎價):$2.8

則師樓(建築師):馬梁建築師事務所(梁世雄)

以月租九千元租住禦悅最小單位的日本人松田憲明,聽見記者想了解貴價劏房情況,即展示其淩亂不堪的私竇,基本上這間屋的「客飯睡」房面積,在這張相中已一眼睇曬。(黃叔榮攝)

愈細愈貴 港島.東 18

剛於去年底入夥的西灣河港島•東 18,分布於六至十一樓的 D室,是實用面積約二百五十六呎的「袖珍戶」,廳房廚廁齊備。單位雖小,一入門口卻有一條長約七呎、闊度三呎的長走廊,佔去單位總面積近一成,若放置一個一呎多深的鞋架,就霸去近半走廊,阻礙出入。記者參觀的放租單位住了一對夫婦,自稱是業主父母並在此暫住,屋內僅有小量傢俬,為「慳地方」,以兩張木櫈代替梳化。走進房間,地上放置了一張單人床褥,已佔去一半空間,旁邊兩堆衣物位置剛可容納一個窄身衣櫃。

睡房其實長六呎闊六呎,放下一張長六呎闊四呎的雙人床後,只需兩步,就可以由床上入到套廁內。由於浴室是沒有窗戶的「黑廁」,異味直接走入睡房。開放式廚房有齊洗衣機、雪櫃、微波爐、無火煮食爐等,但儲物的空間少之又少,大廳僅約八呎闊,其中一面牆身有柱位,擺放傢俬時局限性甚大。

不要以為面積細、設計差就「無人吼」。根據土地註冊處的成交價,這類 D室,較同樓層但面積大五十呎的 E室,貴百分之二至二十七!樓盤最低層的六樓 D室實用呎價達一萬七千三百多元,媲美樓盤高層單位呎價。

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正放盤出租的 D室,廳內放下一張摺 枱、一個電視機櫃及兩張座椅,已佔去大部分空間,大門前的長走廊反而是全屋最寬敞的。(廖健昌攝)

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港島•東 18最小單位的睡房,放下單人床墊後,已佔去半間房面積,記者也覺淒涼。廁所就在數步之後。(廖健昌攝)

低層 D室 實用面積 256呎

樓盤名稱:港島.東 18

發展商:英皇

單位總數: 108個

富貴 劏房數目: 30個

實用面積(呎數): 237-356

呎價:$18,539

月租:$14,000起

管理費(呎價):$2.2

則師樓(建築師):創智建築(林中偉)

世紀奇則 三角屋 勝利道一號

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勝利道一號的 C室單位,實用面積雖有二百二十六呎,但因「三尖八角」,只能擺放梳化床,否則就會封住廚房門口或露台。(李育明攝)

位於何文田的勝利道一號,因擁有小學名校網,不少內地人搶購樓盤,如今一半業主為內地客。單幢樓,一梯三夥,其中 A、 B室還算四正,但實用面積只有二百二十六呎的 C室,卻肯定是新一代劏房式豪宅中的「奇則王」!

共二十戶的 C室,一廳一廁一廚沒房,大廳是三尖八角的不規則圖形,全屋最闊位置僅得九呎,驟眼看,真不知道要把睡床放在哪。根據發展商的示範單位,放置了張梳化床在廚房門口。參觀示範單位的陳先生對該盤「一見難忘」:「個則真係好騎呢,我同女友要跨過張床先入到廚房,相比來講,個露台又太大。」若放近露台,亦會同樣「封死」露台,因此不但一定要選用梳化床,白天更要收起張床。

這間「劏房」樓價要四百萬,若全數 C單位售罄,發展商永義國際可套現逾八千萬元;而永義買入這地皮,只是使了一億三千多萬,條數認真「好計」。而且明顯是地盤形狀三尖八角,發展商為賺錢故「地盡其用」,可憐住客卻連一張正常睡床亦放不下。諷刺的是,發展商大力宣傳會所內的狗泳池。住客無床「瞓覺」,寵物卻有高級享受,實在是「做隻貓做隻狗」,都好過做人。

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由勝利道一號的示範單位圖可見,梳化床放下時,要跨過床頭才可進入廚房。

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廚房為明火煮食,通道只有兩呎寬,站兩個人進去已無法轉身。(李育明攝)

以月租九千元租住禦悅最小單位的日本人松田憲明,聽見記者想了解貴價劏房情況,即展示其淩亂不堪的私竇,基本上這間屋的「客飯睡」房面積,在這張相中已一眼睇曬。(黃叔榮攝)

中層 C室 實用面積 226呎

樓盤名稱:勝利道一號

發展商:永義國際

單位總數: 63個

富貴 劏房數目: 20個

實用面積(呎數): 226

呎價:$16,908

月租:$14,000起

管理費(呎價):$2.5

則師樓(建築師):聯協建築師事務所(李素筠)

富豪睇中劏房盤

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位於西灣河的港島•東 18,一落樓便是成安街街市,購物雖方便,但要行濕漉漉的地面,才到達地鐵站。

蚊型新盤被冠名「富貴劏房」確實貼切,皆因不但賣出豪宅價,還真的有富豪幫襯。根據土地註冊處資料,入夥不足三個月、由英皇發展的港島•東 18,買家中有不少為隱形富豪,報住地址包括渣甸山、中半山、禮頓山等真正豪宅。當中最為熟悉的,非周啟邦夫人周譚月清莫屬。她去年以六百六十萬元買入一間不足三百六十呎的高層「一房半」單位,實用面積呎價超過一萬八千五百元。以呎價計,足夠「襯番」周夫人的富豪身份。不過,同類單位月租才一萬六千元,供貴過租,若非實力買家都不會入貨。而該盤的代言人阿 Sa及英皇歌手古巨基亦有買入投資,變相幫老細楊受成「推銷」。

另外,首富李嘉誠的禦用攝影師高仲奇,去年九月亦以妻子名義,豪擲八百四十三萬元,買入新盤薈臻一個細單位,打算入夥後租予港大內地學生,他賣花讚花香道:「個單位係特色戶,室內三百幾呎之餘,仲連三百幾呎平台,落一層就係會所泳池,啱曬讀書。」不過,他承認單位內外加起來,比自己家中的平台還小,更講笑道:「或者收樓後要學特首咁僭建嚇,間多個房,住多個學生!」

廁所聽電視 形品.星寓

由新鴻基夥拍市建局發展的大角咀新盤形品•星寓,吸取了同系上一個北角牙籤盤「形品」的經驗,算是五個劏房式豪宅盤中最「四正」的。位於中層的 H單位實用面積三百廿五呎,一房一廳,開放式廚房。不過,房間有個深兩呎多、長約五呎的大窗台,因長度不足,難將六呎床駁上窗台,只能白白浪費。而買樓附送的電視機,是裝在洗手間梳妝鏡櫃內的迷你電視,但其裝嵌位置,卻是背著馬桶,亦即坐在馬桶只能聽聲,不能目視!由於該盤超過四成單位,是實用面積少於三百八十呎的細單位,「劏」得多變相令總單位量達三百七十七個,但整幢卻只有四部電梯。

單位迷你,樓價卻十分嚇人。一○年七月用約三百萬一手買入一個細單位的業主潘先生,去年八月以四百二十五萬賣樓,搬回公屋與父親同住。「住咗幾個月,單位太細,見樓價升咗,賣咗佢賺錢好過。」週日剛在公屋老家午睡的潘先生謂,之後再置業,亦不會揀這類「蚊型」單位。

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發展商特地在廁所梳妝鏡後裝上微型電視,背向坐廁,難道住戶邊刷牙邊看電視?(李育明攝)

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單位的站立式浴室十分狹窄,稍為伸手,已碰牆壁。(李育明攝)

中層 H室 實用面積 325呎

樓盤名稱:形品.星寓

發展商:新鴻基及市建局

單位總數: 377個

富貴 劏房數目: 152個

實用面積(呎數): 276-370

呎價:$12,879

月租:$15,000起

管理費(呎價):$2.66

則師樓(建築師):關善明建築師事務所(關善明)

以月租九千元租住禦悅最小單位的日本人松田憲明,聽見記者想了解貴價劏房情況,即展示其淩亂不堪的私竇,基本上這間屋的「客飯睡」房面積,在這張相中已一眼睇曬。(黃叔榮攝)

市建局助紂為虐

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在睡房外,還有一個面積只有十六呎的工作平台。(李育明攝)

現時,劏房新盤最受長線投資者歡迎,視之為長線投資工具,質素、間隔、實用性如何,根本不在考慮之列。以四百三十多萬買入港島•東 18收租的梁先生坦言:「我買時無度過尺寸,現時的新盤都係咁上下大細㗎啦,收樓時我覺得設計用料比想像中好添,最近政府話要起啲三百呎嘅樓咪仲細!」

近年最積極推動這類劏房式新盤的,正是特首梁振英的左右手、市建局主席張震遠。市建局與南豐合作灣仔 Queen's Cube,一○年十月開售七成以上是實用面積三百呎或以下的單位,呎價近兩萬五。但大半年後仍銷情慘淡,最後南豐斥資三億多元買入市建局所有的權益,如今樓盤保留作收租。現在呎租約七十元,月租超過兩萬元。之後,市建局仍未吸取教訓,繼續和其他發展商發展劏房盤,今期五大劏房豪宅中的禦悅和形品•星寓,都為市建局重建項目。四個月前,同樣面對樓價狂飆的新加坡政府,出招限制這類「鞋盒房」( shoebox units),即約五百三十八呎以下單位的興建數量。但香港的市建局,至今仍堅守張震遠於一一年中,大力推行多建實用面積五百呎以下「細單位」的方向。當時張震遠聲稱,興建細單位是為助市民上車。自此市建局每有重建項目招標,便設下限制要中標的發展商興建半數細單位。但其實這些細單位,動輒要三、四百萬元,已超越一般上車客可負擔的水平。

連政府也去趟這灘「渾水」,發展商自然「有樣學樣」,加上市區地少,過去兩年落成的多屬地盤面積細細的單幢樓,結果不少發展商設計一梯多夥、大量製作露台及工作平台並賺盡的超級蝸居,且「貴到飛起」。未入夥的紅磡薈點、西營盤薈臻,及正開售的曉薈,都以蚊型盤做主打。有政府撐腰,市民的「蝸居」只會愈賣愈貴兼愈來愈細。



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