封面故事
殿堂級 呎價 2萬 5大劏房式豪宅
2013年01月17日發展商恒基的九龍城單幢樓曉薈，推出呎價二萬多元、但實用面積僅一百八十餘呎的劏房式豪宅，令全城嘩然。
樓價狂飆，市區地少，讓這類劏房式豪宅早已滲入近年新落成的樓盤中，呎價分分鐘見兩萬元，竟然還搶手非常！
本刊記者睇了多個實用面積僅得三百多呎或以下的已入夥新盤，發現這些豪宅價劏房，沒有最細，只有更細。其中，有比日本部屋更迷你的港式部屋；有要跨過睡床才可進入廚房的「騎呢」三角形屋；亦有爐頭併著床頭，可以「瞓住睇火」的「貼身」單位。間間畫出的則都屬「殿堂級」；這五大劏房式豪宅，進一步暴露香港樓市的畸形生態。
最細港式部屋 禦悅
位於紅磡殯儀館旁的信置「牙籤樓」禦悅，主打細單位，是名副其實的「劏房盤」，其中實用面積約一百八十呎的 C室，呎價一萬一千多，是劏房式豪宅中面積最小的。大部分業主都是買來放租，地產經紀指該盤租盤已全數租出，十分搶手。
日本人松田憲明，去年七月以月租九千元，租住最小的 C單位，他是日本會議場地租用公司 TKP香港分店的總經理。這個總經理的「家」，淩亂不堪，雜物堆滿一室，廳裡除了床，幾乎沒有傢俬、「衣櫃」就是放在床頭的行李喼，牆上黏著釦子便成為衣架。「單位很小，只放得下單人床，如果日本朋友來香港探望我，我不能接待，甚至不能請他們過來談天。」松田無奈笑道，床邊的通道只能容下松田和記者，攝影師要站在走廊或露台才能拍照。
松田在東京亦是租住部屋，但香港「部屋」比日本更迷你，「廚房太小了，只能煮意粉或是泡麵等簡單食物。」單位有一個廿二呎的露台，屬全屋最寬闊位，但落地玻璃窗卻長期關著，他皺著眉解釋：「附近殯儀館燒冥鏹，空氣太多懸浮粒子，叫人不舒服。」但為「慳錢」，惟有忍受。「我的辦公室在灣仔，來香港是為開拓生意，不一定成功，唯有在開支最大的租金方面節省一點。反正我也只是回來睡覺，跟酒店差不多。」松田摸著下巴說。
中層 C室 實用面積 185呎
樓盤名稱：禦悅
發展商：信置及市建局
單位總數： 68個
富貴 劏房數目： 68個
實用面積（呎數）： 160-252
呎價：$12,270
月租：$9,000起
管理費（呎價）：$2.69
則師樓（建築師）：周古梁建築工程師（梁幗平）
瞓住睇火 帝峯．皇殿
同為信置發展的帝峯•皇殿位於奧運站，六及七座的 B、 D、 E單位，亦是實用面積僅三百餘呎的細單位。其畫則「盤如其名」，亦屬殿堂級。經紀帶記者看正放租的六座中層 E單位，實用面積三百呎，開放式設計包全屋傢俬，月租一萬八千元。打開門，「一眼睇曬」，一張雙人床，一個開放式廚房及波浪形的工作平台與露台，感覺像酒店房間。但仔細一看，所謂「廚房」就在大床隔壁，盥盆及電爐與床頭並排，住客煲湯時，可躺在床上「睇火」，不怕「滾瀉」。雖然爐頭是電爐，不怕火燒大床，但仍叫人啼笑皆非。
開放式廚房沒有切菜位，反而大門隔壁有座兩呎半闊的廚櫃組合，有齊洗衣機、雪櫃、微波爐等，以及一個雲石工作台。煮食時，要在此預備好材料，再運到房的另一邊烹調，相當頻撲。發展商「細心」地在工作台上安裝迷你電視，讓住客準備食物時仍可追電視劇。
經紀力銷樓盤的配套設施，包括特大花園平台及會所等；相信各住客真的要經常去會所「抖抖氣」。設施確實多，但該盤的管理費亦特別高，建築面積每呎要二點八元，即一個三百呎開放式單位，管理費就要一千零五十元，為五大劏房式豪宅之冠。
中層 E室 實用面積 300呎
樓盤名稱：帝峯．皇殿
發展商：信置、華置、南豐
單位總數： 964個
富貴 劏房數目： 66個
實用面積（呎數）： 300-332
呎價：$18,433
月租：$16,000起
管理費（呎價）：$2.8
則師樓（建築師）：馬梁建築師事務所（梁世雄）
愈細愈貴 港島．東 18
剛於去年底入夥的西灣河港島•東 18，分布於六至十一樓的 D室，是實用面積約二百五十六呎的「袖珍戶」，廳房廚廁齊備。單位雖小，一入門口卻有一條長約七呎、闊度三呎的長走廊，佔去單位總面積近一成，若放置一個一呎多深的鞋架，就霸去近半走廊，阻礙出入。記者參觀的放租單位住了一對夫婦，自稱是業主父母並在此暫住，屋內僅有小量傢俬，為「慳地方」，以兩張木櫈代替梳化。走進房間，地上放置了一張單人床褥，已佔去一半空間，旁邊兩堆衣物位置剛可容納一個窄身衣櫃。
睡房其實長六呎闊六呎，放下一張長六呎闊四呎的雙人床後，只需兩步，就可以由床上入到套廁內。由於浴室是沒有窗戶的「黑廁」，異味直接走入睡房。開放式廚房有齊洗衣機、雪櫃、微波爐、無火煮食爐等，但儲物的空間少之又少，大廳僅約八呎闊，其中一面牆身有柱位，擺放傢俬時局限性甚大。
不要以為面積細、設計差就「無人吼」。根據土地註冊處的成交價，這類 D室，較同樓層但面積大五十呎的 E室，貴百分之二至二十七！樓盤最低層的六樓 D室實用呎價達一萬七千三百多元，媲美樓盤高層單位呎價。
低層 D室 實用面積 256呎
樓盤名稱：港島．東 18
發展商：英皇
單位總數： 108個
富貴 劏房數目： 30個
實用面積（呎數）： 237-356
呎價：$18,539
月租：$14,000起
管理費（呎價）：$2.2
則師樓（建築師）：創智建築（林中偉）
世紀奇則 三角屋 勝利道一號
位於何文田的勝利道一號，因擁有小學名校網，不少內地人搶購樓盤，如今一半業主為內地客。單幢樓，一梯三夥，其中 A、 B室還算四正，但實用面積只有二百二十六呎的 C室，卻肯定是新一代劏房式豪宅中的「奇則王」！
共二十戶的 C室，一廳一廁一廚沒房，大廳是三尖八角的不規則圖形，全屋最闊位置僅得九呎，驟眼看，真不知道要把睡床放在哪。根據發展商的示範單位，放置了張梳化床在廚房門口。參觀示範單位的陳先生對該盤「一見難忘」：「個則真係好騎呢，我同女友要跨過張床先入到廚房，相比來講，個露台又太大。」若放近露台，亦會同樣「封死」露台，因此不但一定要選用梳化床，白天更要收起張床。
這間「劏房」樓價要四百萬，若全數 C單位售罄，發展商永義國際可套現逾八千萬元；而永義買入這地皮，只是使了一億三千多萬，條數認真「好計」。而且明顯是地盤形狀三尖八角，發展商為賺錢故「地盡其用」，可憐住客卻連一張正常睡床亦放不下。諷刺的是，發展商大力宣傳會所內的狗泳池。住客無床「瞓覺」，寵物卻有高級享受，實在是「做隻貓做隻狗」，都好過做人。
中層 C室 實用面積 226呎
樓盤名稱：勝利道一號
發展商：永義國際
單位總數： 63個
富貴 劏房數目： 20個
實用面積（呎數）： 226
呎價：$16,908
月租：$14,000起
管理費（呎價）：$2.5
則師樓（建築師）：聯協建築師事務所（李素筠）
富豪睇中劏房盤
蚊型新盤被冠名「富貴劏房」確實貼切，皆因不但賣出豪宅價，還真的有富豪幫襯。根據土地註冊處資料，入夥不足三個月、由英皇發展的港島•東 18，買家中有不少為隱形富豪，報住地址包括渣甸山、中半山、禮頓山等真正豪宅。當中最為熟悉的，非周啟邦夫人周譚月清莫屬。她去年以六百六十萬元買入一間不足三百六十呎的高層「一房半」單位，實用面積呎價超過一萬八千五百元。以呎價計，足夠「襯番」周夫人的富豪身份。不過，同類單位月租才一萬六千元，供貴過租，若非實力買家都不會入貨。而該盤的代言人阿 Sa及英皇歌手古巨基亦有買入投資，變相幫老細楊受成「推銷」。
另外，首富李嘉誠的禦用攝影師高仲奇，去年九月亦以妻子名義，豪擲八百四十三萬元，買入新盤薈臻一個細單位，打算入夥後租予港大內地學生，他賣花讚花香道：「個單位係特色戶，室內三百幾呎之餘，仲連三百幾呎平台，落一層就係會所泳池，啱曬讀書。」不過，他承認單位內外加起來，比自己家中的平台還小，更講笑道：「或者收樓後要學特首咁僭建嚇，間多個房，住多個學生！」
廁所聽電視 形品．星寓
由新鴻基夥拍市建局發展的大角咀新盤形品•星寓，吸取了同系上一個北角牙籤盤「形品」的經驗，算是五個劏房式豪宅盤中最「四正」的。位於中層的 H單位實用面積三百廿五呎，一房一廳，開放式廚房。不過，房間有個深兩呎多、長約五呎的大窗台，因長度不足，難將六呎床駁上窗台，只能白白浪費。而買樓附送的電視機，是裝在洗手間梳妝鏡櫃內的迷你電視，但其裝嵌位置，卻是背著馬桶，亦即坐在馬桶只能聽聲，不能目視！由於該盤超過四成單位，是實用面積少於三百八十呎的細單位，「劏」得多變相令總單位量達三百七十七個，但整幢卻只有四部電梯。
單位迷你，樓價卻十分嚇人。一○年七月用約三百萬一手買入一個細單位的業主潘先生，去年八月以四百二十五萬賣樓，搬回公屋與父親同住。「住咗幾個月，單位太細，見樓價升咗，賣咗佢賺錢好過。」週日剛在公屋老家午睡的潘先生謂，之後再置業，亦不會揀這類「蚊型」單位。
中層 H室 實用面積 325呎
樓盤名稱：形品．星寓
發展商：新鴻基及市建局
單位總數： 377個
富貴 劏房數目： 152個
實用面積（呎數）： 276-370
呎價：$12,879
月租：$15,000起
管理費（呎價）：$2.66
則師樓（建築師）：關善明建築師事務所（關善明）
市建局助紂為虐
現時，劏房新盤最受長線投資者歡迎，視之為長線投資工具，質素、間隔、實用性如何，根本不在考慮之列。以四百三十多萬買入港島•東 18收租的梁先生坦言：「我買時無度過尺寸，現時的新盤都係咁上下大細㗎啦，收樓時我覺得設計用料比想像中好添，最近政府話要起啲三百呎嘅樓咪仲細！」
近年最積極推動這類劏房式新盤的，正是特首梁振英的左右手、市建局主席張震遠。市建局與南豐合作灣仔 Queen's Cube，一○年十月開售七成以上是實用面積三百呎或以下的單位，呎價近兩萬五。但大半年後仍銷情慘淡，最後南豐斥資三億多元買入市建局所有的權益，如今樓盤保留作收租。現在呎租約七十元，月租超過兩萬元。之後，市建局仍未吸取教訓，繼續和其他發展商發展劏房盤，今期五大劏房豪宅中的禦悅和形品•星寓，都為市建局重建項目。四個月前，同樣面對樓價狂飆的新加坡政府，出招限制這類「鞋盒房」（ shoebox units），即約五百三十八呎以下單位的興建數量。但香港的市建局，至今仍堅守張震遠於一一年中，大力推行多建實用面積五百呎以下「細單位」的方向。當時張震遠聲稱，興建細單位是為助市民上車。自此市建局每有重建項目招標，便設下限制要中標的發展商興建半數細單位。但其實這些細單位，動輒要三、四百萬元，已超越一般上車客可負擔的水平。
連政府也去趟這灘「渾水」，發展商自然「有樣學樣」，加上市區地少，過去兩年落成的多屬地盤面積細細的單幢樓，結果不少發展商設計一梯多夥、大量製作露台及工作平台並賺盡的超級蝸居，且「貴到飛起」。未入夥的紅磡薈點、西營盤薈臻，及正開售的曉薈，都以蚊型盤做主打。有政府撐腰，市民的「蝸居」只會愈賣愈貴兼愈來愈細。
.[壹週刊]殿堂級 呎價 2萬 5大劏房式豪宅
http://veryy8.blogspot.com/2013/01/2-5.html
