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2012年10月13日星期六

窮忙族買樓大翻身




窮忙族買樓大翻身: 「窮忙族」變包租公

現在不只是年輕人,就連中產亦呻置業難,認為目前樓價高不可攀。不過只有30多歲的鍾學良,經過債務重組還清20多萬元欠債後,現時已手持4個住宅及2個舖位,兩年前更因聽到「醫生、律師買唔到樓」,決定出書和開班教人投資。他聲言在低息環境下,應該利用加按多套現資金,在物業市場上「錢賺錢」,令財富以幾何級數升值。

利用加按「錢賺錢」,鍾學良成功躋身千萬富翁之列,並出書和辦講座教人投資。


現時身為投資策略研究課程總監的鍾學良,早前出書《窮忙族買樓大翻身》,將自己由欠債變為「包租公」 的經歷道出。他表示,激發他出書及開辦投資講座的導火線,其實源自一個電台節目,「幾年前,我聽到有人打電話到電台,向(時任特首)曾蔭權投訴,表示自己 和男友分別是醫生及律師,但都未能置業。當時在社會造成很大迴響,當時我亦很生氣,既然我可以手持多個物業,為何這類高收入人士卻說買不到樓?所以我決定 與公眾分享置業心得。」



聯名買樓不利借貸紀錄

他 表示2002年科網股爆破,令他損失慘重,加上需要交稅,故財政拮據,更欠下20多萬的信用卡數,相當於他當時的一年薪金,需要以債務重組的方式歸還欠 款,最終在兩年後成功清還所有款項。「還債的兩年過得很辛苦,我要推掉所有應酬和娛樂,亦不開私家車,還清欠款後,由於已經習慣節儉的生活,所以將多出來 的錢用作儲蓄,終於在2005年,以約100萬元購入一個西營盤480方呎的全海景單位作自住,成功上車。」

鍾學良表示,當時借九成按 揭,首期只需10多萬元,至2007年,他終於首次買入收租物業,但他直指自己當時因為欠經驗,所以和家人聯名買入物業,但認為這做法其實不明智:「如果 一對夫妻聯名借200萬元買樓,在銀行的信貸準則中,他們不會各自欠債100萬元,而是各自欠200萬元,即總共400萬元。」

「在這個準則下,他們要再增持物業,就會因為供樓負擔比重變大,難以取得較高的按揭成數和通過壓力測試。」

他 現在手持的住宅已達6個,主要是購入時樓價仍僅為百多萬元的細單位,他認為「現時的息率低(見圖),應該盡量多借錢,達到錢賺錢的效果,所以我會加按名下 的物業,再以套現所得的錢買樓,單是西營盤那個自住單位,我已經加按了兩次,但如果日後息口升高,我可能會售出某些物業,利用售樓套現的錢贖回其他單 位。」他透露2008年金融海嘯時,當時4個租戶中,有兩個向他提出退租,一個要求減租,幸好當時回報率亦不差,減租後仍可抵消供款,不用放售單位,但如 果出現第二波金融海嘯,他可能也要放售單位。

舊區單幢樓,樓價穩定勝大屋苑

經過幾次買樓的經歷後,他認為 很多人在這方面的投資都存在誤解,如普遍人都傾向買大型屋苑和港鐵沿線,但在他看來其實不明智。「遇到跌市時,大型屋苑因為單位數量多,所以容易出現多個 業主同時放售物業的情況,到時樓價就會容易踐踏式下跌。反而舊區的單幢樓,因為業主大多年長,又持貨多年,所以較少出現拋售情況,樓價相對穩定。」



投資舖位,忌買臨時租約舖

除 了住宅之外,鍾學良近年也開始購入舖位物業,去年首次購入西環一個1100萬元的舖位後,近日亦以約2000萬元的價錢售出,一買一賣升值逾八成。他認為 買舖前須留意地段日後的發展,該舖位日後又可否轉變用途,如文具舖的租金一定較低,但改為食肆後租金就會提高,藥房的租金又會高於食肆。部分舖位投資者就 是熟悉舖市這個特點,所以懂得利用新租,令舖位價格急升,「有些舖位以高價租予臨時租戶,令租金看似較高,不過臨時租戶離開後,買家就會發現物業很難找到 新租客,而且租金亦低,所以我不會買由臨時戶租承租的舖位。」

他幾個月前亦和多名投資者,共斥資480萬元共同購入一個位於油尖旺區的1100方呎舊式單位,打算改裝為賓館,瞄準自由行市場。

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